La vivienda, un problema sin resolver
Julio Rodriguez López
Ha sido presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada. En la actualidad es Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE
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Una demanda de vivienda recalentada
En la primavera de 2025 persiste la gravedad y el alcance del problema de la vivienda. Los precios de las viviendas y los alquileres están desacoplados respecto de los niveles de ingresos de la mayoría de los hogares de España. En los últimos años se ha reforzado el carácter de activo de la vivienda. Esto lo confirma el que se vendan más viviendas pagadas sin préstamo hipotecario que las financiadas por medio de dicho tipo de préstamos. Se compran viviendas por parte de extranjeros (14,5% de las ventas de 2024) y de otros no residentes con fines de inversión, para mantener el poder de compra del ahorro, así como para lavar dinero. Las compras de viviendas por parte de no residentes se aproximan al 10% del total de las ventas.
El difícil acceso a la vivienda es, pues, consecuencia de su carácter inasequible para un amplio sector de la población. Precios y alquileres resultan muy elevados en relación con los ingresos de la mayor parte de la población. Esta situación se ha agravado por el importante aumento de la población de España, que ha dado lugar a que en el primer cuarto del siglo veintiuno se hayan creado unos 5,2 millones de hogares. La población extranjera ha visto crecer su presencia en el conjunto de la población desde el 4,2% en 2001 hasta el 14% en 2024. El aumento del número de inmigrantes explica una amplia proporción del crecimiento de la población.
El incremento de la población española a partir de la inmigración en lo que va de siglo veintiuno tiene carácter de aluvión. Ello obliga a disponer de viviendas con carácter imperativo. La persistencia de una seria dificultad de alojamiento para la nueva población puede llevar a reducir el crecimiento de la economía española, puesto que dicho crecimiento se apoya en buena medida en el aumento poblacional. El alojamiento necesario para la nueva población no lo resuelve el mercado, que funciona mal en materia de suelo y vivienda. El mercado puede contribuir a aumentar el ritmo de construcción de viviendas, pero en gran parte dicho proceso tiene lugar en condiciones de precio no accesibles para la mayoría de los nuevos hogares.
Inmigrantes, jóvenes que se independizan y consiguen un empleo pero que tienen difícil acceso a la vivienda, compradores no residentes, inversores en vivienda, integran una intensa demanda de vivienda, a lo que hay que unir las consecuencias de la reducción del tamaño de los hogares, que incrementa la demanda de vivienda para una misma población. El esfuerzo mayor de acceso a la vivienda corresponde a los hogares que viven de alquiler. Según el Banco de España, por encima del 40% de los hogares destinan al pago del alquiler una proporción elevada de los ingresos, también por encima del 40%, lo que les impide ahorrar para poder acceder a una vivienda en propiedad. Estos hogares, además de destinar una proporción elevada de recursos al gasto corriente en vivienda, sufren la incertidumbre que se deriva del vencimiento del plazo del alquiler. El vencimiento del contrato puede dar lugar a un nuevo precio del alquiler muy superior a lo que se había estado pagando durante el periodo de vigencia del mismo.
El generalizado problema de la vivienda en la mayor parte de los países desarrollados se complica en España por la ausencia de un parque público de viviendas sociales de alquiler, que tiene una dimensión relativa muy inferior al resto de países de Europa Occidental. La política de vivienda en España ha tenido un carácter insatisfactorio de forma crónica. La mayoría de las viviendas protegidas se han descalificado, el control de alquileres establecido por el régimen franquista se prolongó demasiado tiempo, la intensa desgravación fiscal establecida para el acceso a la vivienda en propiedad redujo a niveles insignificantes el parque de viviendas de alquiler. El esfuerzo presupuestario, medido por el gasto público en vivienda dentro de los Presupuestos Generales del Estado, descendió de forma espectacular entre 2013 y 2021. La construcción de viviendas protegidas disminuyó de forma notable en ese mismo periodo. El marco competencial en materia de vivienda resulta complejo, pues la competencia corresponde a las Comunidades Autónomas pero la mayor parte de la financiación procede del gasto público estatal en vivienda.
Respuestas a la crisis, a corto y largo plazo
A corto plazo destacan actuaciones a implantar como la extensión del control de alquileres previsto en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, debiendo permitirse por los gobiernos autonómicos una mayor capacidad de iniciativa a los ayuntamientos. Conviene reforzar la garantía pública del cobro del alquiler, debiendo acelerarse con dicho propósito el reglamento anunciado en el Real Decreto Ley 1/2025. Debería de regularse el alquiler de temporada, que con su crecimiento está reduciendo la oferta de viviendas de alquiler convencional. Se deberían de expedir licencias municipales para el alquiler de temporada, así como también para el alquiler turístico, con lo que el ayuntamiento podría decidir cuantas licencias concede o retira.
El gasto público en vivienda previsto en los Presupuestos Generales del Estado debería de elevarse hasta el 0,5% del PIB (unos 7.000 millones de euros), con el fin de impulsar la construcción de viviendas protegidas destinadas al alquiler y que sean asequibles para hogares con bajos niveles de ingresos (no superiores a 3,5 Iprem, unos 30.000 euros anuales).
Tiene una especial relevancia el próximo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. En sus objetivos se deben de incluir las variables básicas de la política de vivienda, como son las viviendas protegidas a iniciar, que deben de ser realmente asequibles, pues no basta con que el precio del alquiler sea inferior al del mercado. Destaca el objetivo de las viviendas protegidas a construir, unas 40.000 viviendas anuales durante un plazo de 15 años. Se debe de crear un fondo estatal para financiar la promoción de las viviendas protegidas citadas, y ello con recursos procedentes de los fondos europeos, de los préstamos del BEI y de las emisiones de bonos a largo plazo por parte del ICO, avalados por el Estado. En materia de fiscalidad, los impuestos por la compra de más de una vivienda deberían de subir gradualmente, especialmente en las zonas tensionadas.
Unos cuantos datos estadísticos sobre la vivienda
En el análisis del problema de la vivienda en España conviene tener en cuenta algunos datos básicos. A fines de 2024 la población de España ascendía a 49 millones de habitantes, con 19,4 millones de hogares, 8 millones más que al inicio del presente siglo. El número de viviendas familiares ascendía a fines de 2023 a 26,9 millones, de las que 3,8 millones eran viviendas vacías y unos tres millones eran viviendas principales destinadas al alquiler. Solo el 14,7% de los hogares españoles residía en viviendas de alquiler, frente a una proporción del 58,5% para los hogares jóvenes (16 a 29 años) y del 74,6% para los hogares extranjeros no UE. El alquiler en España es cosa, pues, de los hogares con menos recursos.
Más intervenciones
Alquiler indefinido: garantías para un hogar estable
Madrid, a pesar de los discursos triunfalistas sobre su progreso económico, se está volviendo una ciudad donde cada vez es más difícil vivir y sostenerse. Sus vecinos y vecinas miran con preocupación el incremento imparable de precios de la vivienda y el calendario para la renovación de su contrato de alquiler que les pueda abocar a una nueva mudanza. Una amenaza constante que condiciona vidas, precariza proyectos personales y trunca expectativas de futuro. Esa espiral de incertidumbre, ese miedo que ya se ha instalado en demasiadas casas, es hoy uno de los rostros más crueles y silenciados de la crisis habitacional que atraviesa la ciudad.
Coordinadora del área de Vivienda y Trabajo de Ideas en Guerra
Un presente incierto, un futuro sin casa
En España, emanciparse siendo joven se ha convertido en un privilegio, un hecho que sucede muy pocas veces y siempre en condiciones precarias. Miramos a nuestro alrededor y no vemos la imagen idílica del joven que, tras formarse en aquello que le gustaba, obtiene un trabajo con condiciones dignas y se independiza pronto para construir su vida adulta. Sin embargo, se nos hace mucho más común encontrar sueldos precarios, alquileres imposibles, condiciones laborales del siglo pasado y un sistema económico que, no solo perpetúa, sino que cada vez acentúa más las desigualdades sociales. Todo esto mientras nos bombardean con el discurso de si quieres, puedes.
Militante y afiliada del Sindicato de Inquilinas de Madrid
Poder inquilino, conflictos colectivos y desobediencia organizada: así se blinda el derecho a la vivienda
Los derechos no se conceden. Se luchan y se conquistan. Ahora, más que nunca, nos toca disputar nuestro derecho universal a una vivienda digna, estable y de calidad. Y solo hay una manera de lograrlo: acabando con el negocio de la vivienda. Porque, hoy en día, o te rindes ante el rentismo o te organizas contra él.
Periodista y activista del movimiento de vivienda
Una vivienda propia
Seguramente si Virginia Wolf hubiese nacido un siglo más tarde y fuera una escritora precaria más que tiene que compartir casa, no se habría limitado a la habitación propia, lo habría ampliado a un pisito que no cueste un riñón a ser posible. Igual que la habitación propia se convirtió en una reivindicación feminista que representaba la independencia económica para que las mujeres pudiéramos crear y desarrollarnos intelectualmente, hoy la clase trabajadora reclama el acceso a una vivienda digna como necesidad indispensable para poder desarrollarse.
Arquitecto con más de 40 años de experiencia en el campo del urbanismo Ha ganado en cuatro ocasiones el Premio Nacional de Urbanismo.
El espectro autista de las viviendas vacías
La realidad cotidiana es avasalladora, ya que acontecen muchas cosas a la vez, de modo que los hechos nos aturden, se muestran contradictorios o nos resultan del todo incomprensibles….Sin embargo en épocas como estas es cuando más necesario resulta teorizar al tiempo mismo que se narra. Es cuando más necesitamos hilos de los que tirar y análisis que clarifiquen nuestra mirada: es cuando más imprescindible resulta buscar el conocimiento. “El nuevo espíritu del mundo”. Esteban Hernández. Ediciones Deusto. Mayo 2025.
Profesor Universidad Pablo de Olavide. Área de Análisis Geográfico Regional; Departamento de Geografía, Historia y Filosofía
El derecho a la vivienda…pero ¿qué vivienda y para quién?
Cuando el director general de Airbnb en España afea a las Administraciones públicas la utilización de su compañía como una excusa conveniente para no asumir responsabilidades políticas, visualiza públicamente lo que los principales agentes sociales venían denunciando desde hace décadas. La progresiva y constante desaparición de lo público en la gestión urbana y más concretamente de las políticas de vivienda ha llegado a un nivel límite. No hay nadie en el timón del barco. O mejor dicho, el mercado lleva siendo desde hace tiempo el principal planificador de la ciudad.
Consejera de Fomento y Vivienda Junta de Andalucía 2012 a 2015 Miembro de la dirección del PCE
Impedir la especulación: regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general
La vivienda es un derecho humano no una mercancía. Esta consigna nos ayuda a pensar cómo debemos cambiar las políticas públicas de vivienda, del espacio público y de ciudad, para frenar y revertir la vulneración del derecho a la vivienda, la conversión de viviendas en alojamientos turísticos, la gentrificación de los barrios y defender el derecho a la ciudad de raíz mediterránea.
Investigador y profesor de urbanismo de la Universidad de Málaga
Málaga: ¿ciudad para vivir o para rentabilizar?
Málaga atraviesa la crisis de vivienda más grave de su historia reciente. Mientras la ciudad se proyecta al mundo como destino turístico global y polo de inversión inmobiliaria, el acceso a la vivienda para su población residente es cada vez más inalcanzable. Esta crisis no es coyuntural, forma parte de un patrón global donde la vivienda ha sido transformada en activo financiero, vehículo de rentabilidad para elites locales e inversores globales.
Profesora de Derecho Constitucional de la UPV/EHU
Derecho a la vivienda: Organización y sindicación como palanca de cambio
No esta de más empezar por recordar la gravedad de la situación. El acceso a la vivienda es hoy el principal elemento de desigualdad en España. La subida abusiva y desorbitada de los precios de alquiler afianza la posición de los rentistas, de las oligarquías financieras, que extraen sus grandes plusvalías de las personas inquilinas, de los salarios de la clase trabajadora. Riesgo de exclusión social, hacinamiento, incertidumbre y ansiedad, proyectos vitales rotos son algunas de sus consecuencias.
Socióloga y Activista por el Derecho a la Vivienda, Cofundadora de la Asamblea de Vivienda de Usera (Madrid), coautora de "La vivienda no es delito. Quién y por qué se okupa en Madrid". IG: @laurabarriorecio X: @laurisonBR
La vivienda. Del debate a la acción
Después de años de militancia tengo claro que el debate por el derecho a la vivienda es infructuoso porque no disponemos de un concepto común de lo que implica el bienestar residencial, el disfrute real de este derecho, los mínimos imprescindibles que habrían de estar garantizados para todos. Los elementos de bienestar se van desvaneciendo porque cada vez son más caros: el mercado se los come.
Ex-director del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco
La vivienda, un derecho constitucional
Cuando me preguntan por el derecho a la vivienda, creo oportuno recordar amablemente a mi interlocutor que el Tribunal Constitucional, en el año 2024, declaró de forma solemne que el derecho a la vivienda es, efectivamente, un derecho constitucional. Ni más ni menos que 46 años después de que se aprobara el tristemente célebre, por haber sido incumplido de forma reiterada, artículo 47 de la Constitución Española que habla precisamente de este derecho, pero en el marco de los principios rectores de la política social. Personalmente, quiero dejar claro de antemano que entiendo que este encuadramiento no sirve de excusa para ignorar la existencia del derecho porque en el mismo Título de la Constitución se encuadran derechos como el acceso a la Salud y la Seguridad Social, cuya exigibilidad por la ciudadanía a las Administraciones Públicas nadie ha puesto en duda.
Queremos una ciudad para vivir: de la vivienda como derecho a la ciudad como bien común
Desde la red ciudadana Sevilla para Vivir, impulsada por asociaciones vecinales y colectivos sociales, nos sumamos al debate propuesto en Espacio Público sobre el derecho a la vivienda. Lo hacemos desde una ciudad inmersa en una profunda crisis habitacional, marcada por un proceso acelerado de transformación turística, acumulación especulativa y expulsión de vecinas, de sus barrios. Lo hacemos, también, con la convicción compartida de que el problema de la vivienda no se resolverá sólo con reformas legales, sino que exige una transformación radical del modelo de desarrollo que ha transformado la vivienda en una fuente de negocio especulativa y la ciudad misma en una mercancía.
Responsable de Vivienda de la FRAVM
No es nuevo, no es justo y no es natural
Hola, soy Quique Villalobos, tengo 56 años, me estoy comprando un piso y no he matado a nadie.
Antropólogo urbano y profesor
El derecho a la vivienda como emblema de la lucha de clases
No pasa una semana sin que políticos representantes de opciones conservadoras se empeñen en negar la existencia de las clases sociales. Un caso muy significativo es la Presidenta de la Comunidad Autónoma de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, que ya se opuso a su reconocimiento alegando que una 'pretendida lucha de clases [...] es como tratar de borregos a los ciudadanos y a los alumnos [en relación a la reciente propuesta de reforma en la creación de universidades]. No es la primera vez que la Presidenta madrileña se posiciona en contra de una estructura social conformada por clases. Tampoco es la única que lo hace. Son numerosos los medios de comunicación, a izquierda y derecha, que cuentan con tertulianos o representantes de partidos que se enervan cada vez que escuchan hablar de clases sociales. Para éstos, siguiendo la lógica establecida por el neoliberalismo thatcheriano de los años 80, 'solo los individuos y sus familias' existen.
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