Málaga: ¿ciudad para vivir o para rentabilizar?
Rubén Mora Esteban
Investigador y profesor de urbanismo de la Universidad de Málaga
La vivienda como campo de disputa urbana
Málaga atraviesa la crisis de vivienda más grave de su historia reciente. Mientras la ciudad se proyecta al mundo como destino turístico global y polo de inversión inmobiliaria, el acceso a la vivienda para su población residente es cada vez más inalcanzable. Esta crisis no es coyuntural, forma parte de un patrón global donde la vivienda ha sido transformada en activo financiero, vehículo de rentabilidad para elites locales e inversores globales.
Málaga no escapa a esa lógica. A su tradición histórica de rentismo se suman décadas de dependencia del turismo como motor económico. El resultado es un territorio crecientemente capturado por dinámicas extractivas: el capital fluye hacia el suelo, los precios se disparan y los habitantes son desplazados.
Acumulación por desposesión y ciudad mercancía
El fenómeno se explica desde lo que el geógrafo David Harvey denomina “acumulación por desposesión”. Las políticas municipales han jugado un papel activo en este proceso: liberalización del mercado inmobiliario, fomento o falta de regulación de usos turísticos de la vivienda, externalización de la gestión del suelo público. Estas medidas, lejos de garantizar el “derecho a la ciudad”, han facilitado la transferencia de bienes comunes —vivienda, espacio público, identidad urbana— al circuito de la rentabilidad privada.
Como advierte el urbanista Álvaro Sevilla-Buitrago en su libro “Contra lo común. Una historia radical del urbanismo”, el urbanismo ha servido históricamente como instrumento para organizar el privilegio espacial. En Málaga, esta lógica se materializa en un centro histórico convertido en parque temático turístico, donde las residentes han sido sistemáticamente expulsadas.
Según datos del INE (febrero de 2024), Málaga registra 41.038 viviendas turísticas, 16% más que el año anterior. En el centro histórico, hay barrios como La Merced con más del 68% de las viviendas destinadas ya a este uso. Aunque el Ayuntamiento ha modificado el Plan General de Ordenación Urbana para prohibir nuevas viviendas turísticas en 43 barrios donde superan el 8% del parque residencial, estas medidas no son retroactivas y los barrios más afectados seguirán soportando una saturación extrema.
La transformación del mercado tiene consecuencias directas sobre los precios. En 2024, el precio medio de venta en Málaga capital alcanzaba los 2.668 €/m², con un crecimiento del 14% interanual y en 2025 ha seguido subiendo un 10%, siendo la segunda ciudad de España con mayor incremento del precio de la vivienda, después de Madrid. El m2 en venta alcanza los 2.757€, eso quiere decir que un piso de 80m2 cuesta más de 220.000€. El precio del alquiler se situaba en 2024 en 13,93 €/m² al mes, el más alto de Andalucía, y aunque se ha moderado algo la subida no ha dejado de crecer. En febrero de 2025, el precio medio alcanzó los 15,78 €/m² al mes, lo que equivale a 1.262 euros mensuales para alquilar un piso de 80 m2, una carga que supera ampliamente el 30% de los ingresos de muchas familias.
Esta presión se ve agravada por fenómenos como la conversión de locales comerciales en viviendas turísticas, debilitando el comercio de proximidad y la transformación del tejido urbano tradicional, degradando la vida de barrio. Entre 2021 y 2023, se registraron 839 cambios de uso, de los cuales 327 correspondieron a comercios. Esta tendencia se intensificó en 2024 y continúa en el primer trimestre de 2025, con la concesión de casi 474 licencias, creando más de 700 viviendas turísticas en los últimos 4 años, además de unas condiciones de confortabilidad muy cuestionable en cuanto a iluminación, ventilación, etc.
El discurso oficial insiste en que “más construcción de vivienda” resolverá el problema, pero la realidad es distinta: el nuevo parque residencial se destina mayoritariamente a inversores, turistas o población de renta alta, no a cubrir necesidades locales. Además, la rigidez del mercado inmobiliario y su lógica especulativa perpetúan el alza de precios.
A ello se suma la existencia de 16.638 viviendas vacías en la capital (INE, 2021), una cifra que ignora el volumen adicional secuestrado por el mercado turístico. Estudios recientes atribuyen hasta un 31% del aumento de los precios del alquiler a la expansión de las viviendas de uso turístico.
Gentrificación, turisficación y biopolítica de la sustitución
El alcalde Francisco de la Torre llegó a sugerir que los jóvenes y trabajadores que no pueden vivir en Málaga se trasladen a municipios del interior de la provincia. Una frívola propuesta que se desentiende de la gravedad del problema y revela una combinación de desinterés institucional y desconocimiento, cuando no connivencia con intereses privados. A veces, los mismos gobernantes están directamente involucrados o rodeados de un entorno de allegados y agentes económicos que presionan para mantener el statu quo.
Siguiendo al filósofo Michel Foucault, puede entenderse este proceso como una biopolítica de la sustitución: se desplaza a la población residente para hacer sitio a residentes temporales, turistas y nómadas digitales de mayor poder adquisitivo. No se trata de un “efecto colateral”, sino de una reconfiguración activa de la ciudad al servicio de su rentabilización.
Este fenómeno reproduce patrones históricos del urbanismo capitalista: la ciudad como mercancía, el espacio como recurso para el beneficio privado, la vivienda como activo de inversión antes que como derecho.
Como señala el antropólogo Jaime Palomera, el mercado inmobiliario actual funciona como un “Monopoly amañado” donde siempre ganan los grandes tenedores. Desde la liberalización del alquiler en 1985 (Decreto Boyer), las políticas públicas han consolidado el poder del mercado y debilitado la protección de los inquilinos.
Repensar la vivienda, repensar la ciudad
La vivienda protegida (VPO) se presenta como la solución, pero resulta insuficiente, ya que puede venderse al cabo de pocos años en el mercado libre, contribuyendo a la inflación de precios. De haberse mantenido su calificación indefinida, España dispondría hoy de varios millones de viviendas asequibles, como ocurre en países europeos donde se sigue protegiendo el parque público.
La experiencia internacional demuestra que otra gestión es posible. Viena mantiene un 60% de vivienda pública en régimen de alquiler asequible; en Singapur, más del 80% de la población accede a vivienda pública mediante sistemas que limitan la especulación.
En Málaga, sin embargo, prevalece una política miope, vendiendo el suelo público a inmobiliarias, la promoción de vivienda de lujo y la permisividad con la turistificación. Mientras tanto, los residentes son relegados a los márgenes del mercado o directamente expulsados.
La puesta en marcha del Plan de Vivienda y Suelo 2023-2027 del Ayuntamiento de Málaga promete promover 4.100 viviendas protegidas. Sin embargo, este plan adolece de dos grandes limitaciones: en primer lugar, su ejecución real está muy por debajo de las necesidades actuales, con apenas 2.466 viviendas iniciadas; en segundo lugar, sigue enmarcado en una lógica de producción de vivienda nueva sin corregir las dinámicas especulativas existentes. Al no blindar la permanencia indefinida de la protección, buena parte de las futuras viviendas acabarán siendo absorbida por el mercado libre. Además, el plan no aborda medidas esenciales como la penalización de viviendas vacías o la reconversión de pisos turísticos.
En el último año, Málaga ha vivido un potente ciclo de movilizaciones ciudadanas en defensa del derecho a la vivienda. Desde junio de 2024, tres grandes manifestaciones —la última en abril de 2025— han sacado a las calles a decenas de miles de personas convocadas por el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos y la plataforma Málaga para Vivir. Bajo lemas como “Málaga para vivir, no para sobrevivir” y “Nos quedamos”, las protestas denuncian la turistificación, la expulsión vecinal y la falta de políticas públicas para garantizar el acceso a una vivienda digna. Estas movilizaciones expresan un cambio de clima social ante un modelo de ciudad orientado al beneficio inmobiliario.
La raíz del problema es cultural, económica y política. Se necesita voluntad para aplicar medidas que ya han demostrado su eficacia: regulación de alquileres en áreas tensionadas, gravamen de la vivienda vacía, apoyo a cooperativas de vivienda en cesión de uso, reconversión de pisos turísticos a alquiler social, control de precios en el mercado residencial.
Pero sobre todo, es urgente cambiar el marco cultural: la vivienda no es una mercancía, es un derecho. Etimológicamente, “vivienda” viene de vivere, vivir. Su función no es la acumulación de capital, sino el sustento de la vida humana.
Mientras no se actúe con decisión, lo que está en juego en Málaga no es solo el acceso a una vivienda digna, sino el modelo de ciudad: ¿Queremos una ciudad para vivir, o una ciudad para rentabilizar?
Más intervenciones
Alquiler indefinido: garantías para un hogar estable
Madrid, a pesar de los discursos triunfalistas sobre su progreso económico, se está volviendo una ciudad donde cada vez es más difícil vivir y sostenerse. Sus vecinos y vecinas miran con preocupación el incremento imparable de precios de la vivienda y el calendario para la renovación de su contrato de alquiler que les pueda abocar a una nueva mudanza. Una amenaza constante que condiciona vidas, precariza proyectos personales y trunca expectativas de futuro. Esa espiral de incertidumbre, ese miedo que ya se ha instalado en demasiadas casas, es hoy uno de los rostros más crueles y silenciados de la crisis habitacional que atraviesa la ciudad.
Coordinadora del área de Vivienda y Trabajo de Ideas en Guerra
Un presente incierto, un futuro sin casa
En España, emanciparse siendo joven se ha convertido en un privilegio, un hecho que sucede muy pocas veces y siempre en condiciones precarias. Miramos a nuestro alrededor y no vemos la imagen idílica del joven que, tras formarse en aquello que le gustaba, obtiene un trabajo con condiciones dignas y se independiza pronto para construir su vida adulta. Sin embargo, se nos hace mucho más común encontrar sueldos precarios, alquileres imposibles, condiciones laborales del siglo pasado y un sistema económico que, no solo perpetúa, sino que cada vez acentúa más las desigualdades sociales. Todo esto mientras nos bombardean con el discurso de si quieres, puedes.
Militante y afiliada del Sindicato de Inquilinas de Madrid
Poder inquilino, conflictos colectivos y desobediencia organizada: así se blinda el derecho a la vivienda
Los derechos no se conceden. Se luchan y se conquistan. Ahora, más que nunca, nos toca disputar nuestro derecho universal a una vivienda digna, estable y de calidad. Y solo hay una manera de lograrlo: acabando con el negocio de la vivienda. Porque, hoy en día, o te rindes ante el rentismo o te organizas contra él.
Periodista y activista del movimiento de vivienda
Una vivienda propia
Seguramente si Virginia Wolf hubiese nacido un siglo más tarde y fuera una escritora precaria más que tiene que compartir casa, no se habría limitado a la habitación propia, lo habría ampliado a un pisito que no cueste un riñón a ser posible. Igual que la habitación propia se convirtió en una reivindicación feminista que representaba la independencia económica para que las mujeres pudiéramos crear y desarrollarnos intelectualmente, hoy la clase trabajadora reclama el acceso a una vivienda digna como necesidad indispensable para poder desarrollarse.
Arquitecto con más de 40 años de experiencia en el campo del urbanismo Ha ganado en cuatro ocasiones el Premio Nacional de Urbanismo.
El espectro autista de las viviendas vacías
La realidad cotidiana es avasalladora, ya que acontecen muchas cosas a la vez, de modo que los hechos nos aturden, se muestran contradictorios o nos resultan del todo incomprensibles….Sin embargo en épocas como estas es cuando más necesario resulta teorizar al tiempo mismo que se narra. Es cuando más necesitamos hilos de los que tirar y análisis que clarifiquen nuestra mirada: es cuando más imprescindible resulta buscar el conocimiento. “El nuevo espíritu del mundo”. Esteban Hernández. Ediciones Deusto. Mayo 2025.
Profesor Universidad Pablo de Olavide. Área de Análisis Geográfico Regional; Departamento de Geografía, Historia y Filosofía
El derecho a la vivienda…pero ¿qué vivienda y para quién?
Cuando el director general de Airbnb en España afea a las Administraciones públicas la utilización de su compañía como una excusa conveniente para no asumir responsabilidades políticas, visualiza públicamente lo que los principales agentes sociales venían denunciando desde hace décadas. La progresiva y constante desaparición de lo público en la gestión urbana y más concretamente de las políticas de vivienda ha llegado a un nivel límite. No hay nadie en el timón del barco. O mejor dicho, el mercado lleva siendo desde hace tiempo el principal planificador de la ciudad.
Consejera de Fomento y Vivienda Junta de Andalucía 2012 a 2015 Miembro de la dirección del PCE
Impedir la especulación: regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general
La vivienda es un derecho humano no una mercancía. Esta consigna nos ayuda a pensar cómo debemos cambiar las políticas públicas de vivienda, del espacio público y de ciudad, para frenar y revertir la vulneración del derecho a la vivienda, la conversión de viviendas en alojamientos turísticos, la gentrificación de los barrios y defender el derecho a la ciudad de raíz mediterránea.
Profesora de Derecho Constitucional de la UPV/EHU
Derecho a la vivienda: Organización y sindicación como palanca de cambio
No esta de más empezar por recordar la gravedad de la situación. El acceso a la vivienda es hoy el principal elemento de desigualdad en España. La subida abusiva y desorbitada de los precios de alquiler afianza la posición de los rentistas, de las oligarquías financieras, que extraen sus grandes plusvalías de las personas inquilinas, de los salarios de la clase trabajadora. Riesgo de exclusión social, hacinamiento, incertidumbre y ansiedad, proyectos vitales rotos son algunas de sus consecuencias.
Socióloga y Activista por el Derecho a la Vivienda, Cofundadora de la Asamblea de Vivienda de Usera (Madrid), coautora de "La vivienda no es delito. Quién y por qué se okupa en Madrid". IG: @laurabarriorecio X: @laurisonBR
La vivienda. Del debate a la acción
Después de años de militancia tengo claro que el debate por el derecho a la vivienda es infructuoso porque no disponemos de un concepto común de lo que implica el bienestar residencial, el disfrute real de este derecho, los mínimos imprescindibles que habrían de estar garantizados para todos. Los elementos de bienestar se van desvaneciendo porque cada vez son más caros: el mercado se los come.
Ex-director del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco
La vivienda, un derecho constitucional
Cuando me preguntan por el derecho a la vivienda, creo oportuno recordar amablemente a mi interlocutor que el Tribunal Constitucional, en el año 2024, declaró de forma solemne que el derecho a la vivienda es, efectivamente, un derecho constitucional. Ni más ni menos que 46 años después de que se aprobara el tristemente célebre, por haber sido incumplido de forma reiterada, artículo 47 de la Constitución Española que habla precisamente de este derecho, pero en el marco de los principios rectores de la política social. Personalmente, quiero dejar claro de antemano que entiendo que este encuadramiento no sirve de excusa para ignorar la existencia del derecho porque en el mismo Título de la Constitución se encuadran derechos como el acceso a la Salud y la Seguridad Social, cuya exigibilidad por la ciudadanía a las Administraciones Públicas nadie ha puesto en duda.
Queremos una ciudad para vivir: de la vivienda como derecho a la ciudad como bien común
Desde la red ciudadana Sevilla para Vivir, impulsada por asociaciones vecinales y colectivos sociales, nos sumamos al debate propuesto en Espacio Público sobre el derecho a la vivienda. Lo hacemos desde una ciudad inmersa en una profunda crisis habitacional, marcada por un proceso acelerado de transformación turística, acumulación especulativa y expulsión de vecinas, de sus barrios. Lo hacemos, también, con la convicción compartida de que el problema de la vivienda no se resolverá sólo con reformas legales, sino que exige una transformación radical del modelo de desarrollo que ha transformado la vivienda en una fuente de negocio especulativa y la ciudad misma en una mercancía.
Responsable de Vivienda de la FRAVM
No es nuevo, no es justo y no es natural
Hola, soy Quique Villalobos, tengo 56 años, me estoy comprando un piso y no he matado a nadie.
Antropólogo urbano y profesor
El derecho a la vivienda como emblema de la lucha de clases
No pasa una semana sin que políticos representantes de opciones conservadoras se empeñen en negar la existencia de las clases sociales. Un caso muy significativo es la Presidenta de la Comunidad Autónoma de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, que ya se opuso a su reconocimiento alegando que una 'pretendida lucha de clases [...] es como tratar de borregos a los ciudadanos y a los alumnos [en relación a la reciente propuesta de reforma en la creación de universidades]. No es la primera vez que la Presidenta madrileña se posiciona en contra de una estructura social conformada por clases. Tampoco es la única que lo hace. Son numerosos los medios de comunicación, a izquierda y derecha, que cuentan con tertulianos o representantes de partidos que se enervan cada vez que escuchan hablar de clases sociales. Para éstos, siguiendo la lógica establecida por el neoliberalismo thatcheriano de los años 80, 'solo los individuos y sus familias' existen.
Ha sido presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada. En la actualidad es Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE
La vivienda, un problema sin resolver
En la primavera de 2025 persiste la gravedad y el alcance del problema de la vivienda. Los precios de las viviendas y los alquileres están desacoplados respecto de los niveles de ingresos de la mayoría de los hogares de España. En los últimos años se ha reforzado el carácter de activo de la vivienda. Esto lo confirma el que se vendan más viviendas pagadas sin préstamo hipotecario que las financiadas por medio de dicho tipo de préstamos. Se compran viviendas por parte de extranjeros (14,5% de las ventas de 2024) y de otros no residentes con fines de inversión, para mantener el poder de compra del ahorro, así como para lavar dinero. Las compras de viviendas por parte de no residentes se aproximan al 10% del total de las ventas.
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