El espectro autista de las viviendas vacías

La realidad cotidiana es avasalladora, ya que acontecen muchas cosas a la vez, de modo que los hechos nos aturden, se muestran contradictorios o nos resultan del todo incomprensibles….Sin embargo en épocas como estas es cuando más necesario resulta teorizar al tiempo mismo que se narra. Es cuando más necesitamos hilos de los que tirar y análisis que clarifiquen nuestra mirada: es cuando más imprescindible resulta buscar el conocimiento. “El nuevo espíritu del mundo”. Esteban Hernández. Ediciones Deusto. Mayo 2025.

En el debate sobre el ancestral y siempre reiterado “problema de la vivienda” hay un asunto que se trae a colación una y otra vez y de modo invariable: el de las Viviendas vacías y/o secundarias. Ese debate- hoy como ayer- está marcado por aproximaciones muy distintas y enfrentadas tanto en el diagnóstico como en las respuestas, y el antedicho asunto no hace sino ahondarlas todavía más.

Para evitar que esa cuestión comparezca como un fantasma que degrada dicho debate, convirtiendo el asunto en un galimatías y la discusión no ya solo en un diálogo entre sordos sino, lo que aún es peor, en una cháchara de terraza de bar entre cuñados, es preciso reconocer primero, para respetar a continuación, algunas reglas elementales.

La primera de estas es la correcta Identificación y cuantificación- con una aproximación confiable y por tanto satisfactoria- de las tres situaciones posibles de una vivienda en cuanto a su ocupación[1]. Ello resulta esencial para el establecimiento de una metodología que permita primero comprender y diagnosticar bien este aspecto del “problema” para, a continuación, pasar a elaborar las respuestas más adecuadas en orden a su mejor solución: es decir eligiendo las que cumplan simultáneamente dos requisitos: eficacia y posibilidad.

Y tratándose como se trata de cuantificar datos para analizar aspectos y fenómenos de la realidad, será preciso conocer, evaluar, contrastar y manejar la información disponible y sus diferentes fuentes[2].

En las líneas que siguen nos centraremos por ahora, principalmente, en solo una de esas fuentes: los Censos decenales (de población residente y de vivienda), y más concretamente los cuatro más recientes: 1991, 2001, 2011 y 2021[3].

1. Según los respectivos Censos entre 1991 y 2021, se registró un aumento en el número de residentes cifrado en 8.552.327 personas (un 22%). En ese mismo periodo el tamaño total del parque de viviendas en España pasó de las 17.220.399 viviendas (en 1991) a las 26.626.315 (en 2021), experimentando así un incremento del 54,6% (9.405.916 unidades)[4], lo que equivale a decir decir que en esos 30 años el parque ha terminado creciendo a razón de más de una vivienda por persona.

2. Expresado en otros términos- menos llamativos pero más significativos-, lo que denotan los sucesivos Censos es una disminución del tamaño medio de los hogares[5] (número de personas por vivienda principal) que para el conjunto nacional pasa de las 3,31 de 1991 a las 2,56 de 2021), registrándose por tanto en los últimos 30 años una disminución de 0,75 personas por hogar.

No obstante esa disminución se ha producido a ritmos decrecientes muy distintos, de notable intensidad al comienzo (2001-1991) y de muy escasa entidad al final ( 2021-2011)[6], lo cual parece indicar una tendencia a la estabilización o pérdida de importancia de la referida variable (tamaño del hogar), en la generación de las necesidades de alojamiento y por lo tanto en la parte de la demanda asociada a las mismas[7].

3. A su vez, el parque de viviendas principales (ocupadas permanentemente) registró en ese mismo periodo (1991-2021) un incremento de 6.802.848 unidades (58%, porcentaje similar aunque ligeramente superior al del total de viviendas); el número de viviendas permanentemente desocupadas (vacías) aumentó en 1.352.668 unidades (en un porcentaje del 54,6% idéntico al del total del parque de viviendas); mientras que las de ocupación temporal (segunda vivienda) crecieron en una proporción algo menor (45,7%), incrementándose el parque de esta modalidad de vivienda en 1.335.170 viviendas.

4. Así pues la estructura de la vivienda en cuanto a esas tres modalidades de ocupación, a tenor de lo que registran los cuatro censos decenales realizados, se ha mantenido estable a lo largo de estos últimos 30 años, resultando ser muy similares las del Censo más antiguo (1991) y la del más reciente (2021), siendo además idéntica en esa dos fechas tan alejadas la proporción de las viviendas vacías (permanentemente desocupadas) que en 2021 seguían representando el mismo porcentaje (14,4%) que en 1991.

5. Sin embargo, bajo esas cifras agregadas se esconden grandes diferencias tanto temporales como territoriales, por lo que en el análisis ha de procederse necesariamente a una mayor desagregación conforme al comportamiento de esas dos variables[8].

6. Pese al reflujo en la construcción de nuevas viviendas, consecuencia de la crisis de 2008, en el último periodo (2011-2021) creció más, tanto en términos absolutos como en porcentaje, el número de viviendas temporal o permanentemente desocupadas que no el de las viviendas principales (es decir ocupadas permanentemente); fenómeno más parecido a lo que ocurrió en sendos periodos precedentes (entre 1981 y 1991 y en el siguiente 1991-2001), que no a lo experimentado a continuación en la década siguiente[9].

En efecto, esa década (2001-2011) coincidió en su mayor parte con un intenso y concentrado crecimiento demográfico (sostenido sobre todo por los flujos migratorios) y con la sobreproducción y la formación de una colosal burbuja de transacciones y de precios que finalmente, con la crisis del 2008, se tradujo en la explosión de aquella y en la ‘debacle’ de ruinas, desahucios, destrucción de capital, desinversión y movimientos demográficos de signo inverso que todo aquello trajo consigo, y que todavía queda lejos de saldarse definitivamente, pese al más reciente cambio de ciclo inmobiliario.

Y fue en ese penúltimo periodo precisamente, en el que mientras las viviendas principales (las familiares ocupadas de modo permanente) crecieron un 27,5%, la suma de secundarias y vacías solo lo hizo en el 6% (y en concreto las vacías solo el 1%); mientras que en el siguiente y último (2011-2021), durante la muy larga y prolongada crisis, ha ocurrido exactamente lo inverso: las viviendas principales han registrado un muy modesto crecimiento (2,5%) y por el contrario las secundarias más la vacías lo han hecho en 13,5% (las secundarias un 15,7% y las vacías un 11,2%).

Esto último, naturalmente, tiene mucho que ver con el importante incremento de población residente registrado en aquella década (casi 6 millones de personas, en la penúltima, frente a una décima parte -600 mil- de la década siguiente (2011-2021).

7. Los anteriores resultados y cifras, relativas a las totales de España, responden a un comportamiento heterogéneo en el territorio[10], en concreto en el de cada una de las 17 comunidades autónomas (CCAA). En efecto, el aumento en el parque de vivienda entre 2011 y 2021, que según lo antes señalado fue -en conjunto- del 5,6%, pero al concretarse en el experimentado en realidad en las distintas CCAA, va desde valores mucho menores (en La Rioja, por ejemplo, con tan solo un 2,5%), a valores mucho más elevados que el promedio (como Galicia con el 12,1%), pasando por otros intermedios (como Madrid que registró un 6,6% o Catalunya con un incremento del 3,5%).

Y la heterogeneidad territorial no solo se manifiesta en el parque, sino también y de forma mucho más significativa aún en sus dos principales componentes: viviendas principales y no principales (es decir las secundarias más las vacías o vacantes). Así, el aumento global en el numero de viviendas principales entre 2011 y 2021, que según lo antes señalado fue de un 2,5% en el conjunto del territorio, al desagregarse según las distintas CCAA va desde valores incluso negativos (en Asturias, por ejemplo, con una reducción del 2,5%) a valores mucho más elevados del promedio (como Andalucía con el 5%), pasando por otros intermedios (como Madrid, que registró un incremento del 3,1%).

Y otro tanto sucede con la la suma de las ocupadas tan solo temporalmente más las vacías, que en el mismo periodo (2011- 2021), según lo antes señalado registró un incremento agregado del 13,5%, alcanzó valores tan dispares como el crecimiento del 45,9% de Asturias o del 34,2% de las Islas Baleares, hasta valores incluso negativos (con una reducción extraordinariamente significativa del -3,5% en Madrid, o con muy leve incremento como el 0,8% de Catalunya).

8. En los cuatro años transcurridos desde la realización del último Censo (2021) se habrán terminado en España del orden de 370 mil viviendas[11] que sumadas a las 26.623.708 en que dicho Censo cifró el tamaño del parque, esa cifra se situaría ya, al final de 2024 en 27 millones de unidades. Al mismo tiempo en esos mismos cuatro años (2021, 2022, 2023 y 2024) se vendieron 260 mil viviendas nuevas frente a casi 10 veces más de viviendas de segunda mano (2.478.123)[12].

Dicho Censo (2021) registraba además la existencia de 8.087.092 viviendas no principales, de las cuales 3.828.3007 se contabilizaron como vacantes (y el resto secundarias, es decir ocupadas ocasionalmente).

Es bastante probable que el número de viviendas principales registradas como tales en aquél, haya aumentado no solo por la incorporación de viviendas nuevas terminadas y vendidas desde entonces (esas 260 mil antes señaladas)[13]sino porque una parte de las contabilizadas en 2021 como secundarias y más en concreto de las detectadas entonces como vacantes hayan pasado a ocuparse permanentemente. En orden a llegar a una aproximación satisfactoria se podría estimar que aquella cifra de 3,8 millones de 2021, haya descendido ahora hasta 3,5 millones (o sea unas 300 mil unidades menos), e incluso hasta podría haber experimentado una merma aun más fuerte pero no tanto como para acercarse a los 3 millones. Esta podría considerarse pues, la cifra a la que como mínimo asciende el parque de viviendas vacante.

Considerando tras ello que una parte nada desdeñable de tales viviendas resultan ser -por múltiples y variadas razones- inservibles o inutilizables, podrían establecerse algunas hipótesis para poder llegar con suficiente grado de fiabilidad a una estimación convincente de la verdadera magnitud del stock efectivo[14]. Para ello, será condición indispensable efectuar un análisis territorial desagregado y afinado, ya que las diferencias entre los distintos ámbitos (y “submercados”) y sus diversas dinámicas resultan ser, sin lugar a dudas, muy acusadas tal y como ya se ha señalado anteriormente y como veremos a continuación.

9. Sobre el último censo (2021) el INE ha llevado acabo una investigación depurada acerca del grado de ocupación del parque de viviendas que tanto por la metodología empleada[15] como por la puesta a disposición de sus resultados (desagregados a nivel de municipio), resulta de suma importancia. En concreto permite que el análisis sobre el fenómeno de las viviendas vacías pueda realizarse ya sobre bases más sólidas y consistentes de lo que ha sido habitual hasta ahora.

En efecto, lo primero que revelan los resultados en sus diferente grados de desagregación territorial- Comunidad, Provincia, Municipio y dentro de estos las diferentes estratificaciones por tamaño-, es su extremada heterogeneidad, de modo que una vez más- como sucede en tantos aspectos de lo inmobiliario- las cifras promedio (nacionales) y la desconsideración analítica hacia la variable espacial (territorial), no solo imposibilitan diagnosticar certeramente el fenómeno (las viviendas vacías, en este caso), sino menos aún elaborar respuestas sólidamente fundadas e implementar medidas eficaces (normativas o de cualquier otra índole). Algunos ejemplos ilustran de modo elocuente lo que antecede. Como se ha señalado con anterioridad el número de viviendas categorizadas como vacías en el último Censo (2021) ascendía a 3.828.307 viviendas, siendo su porcentaje con respecto a la totalidad del parque del 14,4%.

Sin embargo, las desviaciones -respecto a esa media- de los resultados correspondientes a las distintas Comunidades Autónomas (CCAA) se mueven dentro de una amplísima horquilla, entre un mínimo de 6,3%- 6,5% ( de la de Madrid y de la del País Vasco, respectivamente), a un máximo del 28,8% en Galicia.

Y a medida que aumenta la desagregación, las desviaciones son todavía mayores. Así, en los resultados provinciales la horquilla se ensancha desde un mínimo de 6,1% en Bizkaia a el 43,3% de Orense. Otro tanto sucede a nivel municipal donde la horquilla presenta su máxima amplitud desde valores mínimos de 2,1% (Valle de Egües) a máximos del 76,8% (Cuntis, un municipio con un parque de 2.697 viviendas). Pero más allá de mostrar esa extrema heterogeneidad, donde el análisis desagregado tiene mayor interés es al agrupar los municipios con criterios relacionados con el principal objetivo del análisis, es decir con “la vivienda como problema” y con el fenómeno de la desocupación como parte del mismo.

De acuerdo con ello parece interesante distinguir ámbitos donde se puede suponer de forma razonable que la satisfacción de las necesidades de alojamiento son “problema” de aquellos otros que no forman parte del mismo. Con ese fin caben distinguir 3 grandes ámbitos territoriales : en un extremo, ciudades con un parque superior a las 20 mil viviendas (aproximadamente mayores de 50 mil habitantes)[16]; en el otro extremo pueblos con un parque inferior a 10 mil viviendas (25.000 habitantes aproximadamente); entre medias aquellos municipios en los que el parque está comprendido entre 10 mil y 20 mil viviendas.

Pues bien, de los 3,8 millones de viviendas vacías, casi 2 millones corresponden al ámbito que agrupa los municipios de menor tamaño poblacional. Es decir mientras que el parque total de dicho ámbito es un tercio del total (34,6%), concentra algo más de la mitad (51,7%) de las viviendas vacías. En ese ámbito básicamente rural, tanto la cifra absoluta como el porcentaje promedio de desocupación no son sino la expresión de un problema de despoblamiento, pero no de vivienda; ni tampoco ese exceso de viviendas vacantes supone oportunidad alguna para responder a este último.

Justamente lo inverso sucede en el de los municipio de mayor tamaño (con un parque superior a 20.000 viviendas). Mientras que éste engloba el 52% (13,6 millones) del total nacional, la vacías representan solo el 35% (1,3 millones) del total de la desocupación. Y es en este mismo ámbito en el que el porcentaje medio de desocupación (9,7%) que es ya sensiblemente inferior al de la media nacional (14,4%), desciende todavía más (7,6 %) al considerar el sub-ámbito más netamente urbano de las 23 ciudades de mayor tamaño (con un parque en cada una por encima de las 100 mil viviendas totalizando algo más de 6 millones)[17], y donde el número de viviendas vacías no llega al medio millón, siendo además varias y muy significativas las ciudades que se sitúan incluso por debajo de esa media del sub-ámbito[18].

Otro tanto sucede en de 35 ciudades cuyo parque se sitúa entre las 50 y las 100 mil, en donde se registran valores de desocupación inferiores al 4% en lugares donde el “problema de la vivienda” (especialmente la práctica imposibilidad de acceso para la población más necesitada como consecuencia de la evolución alcista de los precios) se manifiestan con especial agudeza[19].

Cifras especialmente todas estas últimas que no solo no revelan excesos de desocupación injustificables, sino que se sitúan ya en el entorno de las técnicamente imprescindibles para el normal desenvolvimiento del mercado y no representan ninguna oportunidad para atenuar problemas acuciantes de acceso a la vivienda allí donde se manifiestan con especial crudeza.

Así pues, visto que pese a lo aparatoso y alarmante de las cifras globales de desocupación de viviendas, su relación con “el problema” -y menos aún con su solución- salvo en caso muy particulares es débil o simplemente inexistente, en ulteriores aproximaciones al mismo, el foco y la atención tendrán que dirigirse, más bien a otras variables cuya cuantificación, entendimiento e interrelación son condición sine qua non para, por lo menos, disponer de un correcto diagnóstico de “la vieja cuestión”[20], haciéndolo además, eso sí, en los términos en los que actualmente se manifiesta.

NOTAS

1. Viviendas principales (ocupadas como residencia permanente , viviendas secundarias (ocupadas ocasionalmente por personas cuyo lugar de residencia permanente es distinto) y viviendas vacantes o vacías (que engloba situaciones muy distintas: las que forman parte del stock en oferta -bien sea en venta, bien sea en alquiler, y las que por diferentes motivos no forman parte de dicha oferte)

2. En este caso ambas cosas (fuentes y disponibilidad), afortunadamente existen.

3. Pese a ciertas discontinuidades y alteraciones metodológicas introducidas al elaborar los sucesivos Censos, lo cual dificulta la comparación de resultados en la serie histórica, no cabe prescindir de la información que proporcionan aunque solo sea porque no hay ninguna otra ni tan completa, ni que no presente inconvenientes de mayor entidad aún.

4.. Cabe observar que según las datos estadísticos que proporciona el Ministerio de la Vivienda, ese aumento en el tamaño del parque que registran los Censos resultaría ser superior (363.697 viviendas) a la cifra de nuevas viviendas terminadas en ese mismo periodo (9.042.219). Ello suscita algunas dudas sobre la consistencia de los referidos datos estadísticos ya que la diferencia entre las viviendas existentes en cada uno de los años de los respectivos Censos (1991 y 2021), tendría que ser no ya igual sino incluso bastante inferior a la de viviendas terminadas en el periodo intercensal, porque es de suponer que las demoliciones de las preexistentes habrán sido superiores a las posibles incorporaciones al parque como consecuencia de cambios de uso, es decir de locales con anterior uso distinto al de vivienda que durante el periodo intercensal se hubiesen transformado en viviendas; o de viviendas grandes subdivididas en dos o más en ese mismo periodo. La envergadura -más de 300 mil viviendas-de esa inexplicable diferencia podría ser incluso de mayor entidad si se tienen en cuenta las diferentes fechas de los cómputos: la de realización de los Censos (meses antes de respectivos años) y los años naturales para el caso de las viviendas terminadas. La cifra de estas últimas corresponde a las viviendas terminadas desde enero de 1991 (la realización del Censo de ese año sería anterior a diciembre) hasta diciembre de 2021, el mismo año que el de realización del último Censo (cuya realización sería igualmente anterior al fin de ese mismo año) y por tanto el periodo abarcado por los Censos es algo inferior al comprendido en el cómputo de viviendas terminadas. La fuente de las viviendas terminadas es el Ministerio del ramo (en sus diferente denominaciones, Vivienda, Fomento y posteriormente Transporte y de nuevo ahora Vivienda), mientras que la fuente de las cifras correspondiente a los Censos es el INE.

5. Doble definición estadística de hogar: 1.”Persona o grupo de personas que ocupan en común una vivienda familiar principal o parte de ella, y consumen y/o comparten alimentos u otros bienes o servicios con cargo a un mismo presupuesto”. EUSTAT (Estadística de Gasto Familiar). 2.”Grupo humano formado por una o varias personas que residen habitualmente en una vivienda familiar todo el año o la mayor parte del mismo, no teniendo por qué existir necesariamente vínculos familiares entre los miembros del grupo. (INE. Encuestas). Es decir de acuerdo con esa segunda definición el número de hogares es coincidente con el del numero de viviendas principales, mientras que con la primera el número de hogares -identificado con el de familias- es por definición inferior al número de esas viviendas.

6. En el decenio 1991-2001 el descenso fue de 0,43, en el siguiente de 0,29 y finalmente en el de 2021-2011 de tan solo 0,03

7. El tamaño medio del hogar registrado en el último Censo (2021) se situó en 2,56, con una reducción respecto al del Censo precedente (2011) de tan solo 0,03 puntos, lo cual parecería indicar que se ha alcanzado- o está próximo- el suelo de este indicador, aunque al examinar los datos territorialmente se comprueba que hay provincias en las que se registran valores todavía inferiores a esa media nacional. Por lo demás según las proyecciones del INE ese tamaño medio en 2024 ya habría descendido a 2,50 y para el año 2039 proyectaba un descenso hasta 2,36 con valores incluso inferiores a 2 en algunas provincias. Pero en cualquier caso lo que si cabe destacar es el menguante peso de esta variable en la componente de los incrementos del parque de viviendas principales : de representar en 2001 casi el 76% de los mismos (frente a solo 24% determinado por el incremento de población), en 2021 pasó a representar poco menos de la mitad (48,4%) frente al 51,6% determinado por el débil incremento de población (poco más de 600 mil personas en el decenio); aunque este último componente ha experimentado en los años posteriores a es último Censo un incremento muy intenso, triplicando (1,7 millones de nuevos residentes) en esos escaso años el experimentado a lo largo de la precedente década ( 2021-2011), lo cual habría generado de por sí la necesidad de un incremento en el parque de viviendas principales de unas 675 mil viviendas aproximadamente.

8. Ejemplo ilustrativo de lo anterior es que mientras que en 1991 frente al porcentaje del promedio nacional de viviendas vacías (14,4%) las cifras provinciales se movían dentro de una horquilla entre el 11,7% de Barcelona y el 20,3% de Lugo, en 2021, para ese mismo porcentaje nacional, la horquilla pasó a estad definida por un mínimo del 6,1% de Vizcaya y nada menos que un 43,7% de Ourense

9. Entre 1991 y 2001 el parque de vivienda se incrementó en 3.740.420 ( 21,7% ) pasando de 17.206.134 a 20.946.554 ; las viviendas principales lo hicieron en 2.446..234 ( 20,8%) pasando de 11.734.583 a 14.180.817; y por su parte la suma de secundarias más las vacías aumentaron 1.273.240 (23,3%), pasando de 5.471.551 a 6.744.790.

10. Consecuencia lógica de la inexistencia de un único mercado frente a los múltiples submercados locales que existen con distintas formas y factores de interconexión. Cuestión esta esencial en el análisis de “lo inmobiliario” y que con harta frecuencia se pasa por alto, no se sabe cuánto por ignorancia y cuánto intencionadamente en análisis que lejos de cualquier asomo de ‘cientifismo’, están lastrados por la ideología (de los supuestos “analistas”).

11. A un promedio de poco más de 90 mil viviendas anuales

12. Sobre este extremo existe una inexplicable incongruencia entre los datos procedentes de las principales y más fiables fuentes. Los señalados arriba provienen de las estadísticas publicadas por el actual Ministerio de la Vivienda sobre transacciones inmobiliarias (Compraventas, Series 2004-2024) y se alejan llamativamente de los que aparecen en las publicaciones del INE (Transmisiones de derechos de propiedad. Serie 2007-2024). En concreto según la publicación del INE las ventas de vivienda nueva para el referido periodo ascendieron a 483.760 (casi el doble que las recogidas en las publicaciones del Ministerio), mientras que las contabilizadas como de vivienda usada arrojan un cifra bastante menor (1.992.760 equivalente al 80% de la cifra proporcionada por el Ministerio). Divergencia aun más inexplicable porque las del INE recogen las herencias y donaciones mientras que las del Ministerio solo las compraventas.

13. Cifra que el INE eleva a 483.760, es decir 225.738 más que las que figuran en la estadística del Ministerio de Vivienda.

14. Por su importancia tanto para el diagnóstico como para el diseño e implementación de las políticas, las diferentes estimaciones de éste merecen ser estudiadas con el máximo rigor y detalle, pero ya se puede avanzar desde aquí que las proporcionadas tanto por el Ministerio como por el Banco de España están muy infraestimadas siendo su fiabilidad extremadamente dudosa.

15. La situación sobre las circunstancias en la ocupación del parque- viviendas principales ocupadas permanentemente, viviendas ocupadas ocasionalmente (segundas viviendas y viviendas desocupadas o vacías de modo prácticamente permanente- , se deduce del consumo eléctrico anual, en vez de confiarse a la información obtenida simplemente por los agentes censales. Las críticas a esa metodología, basadas en la posibilidad de fraudes por parte de los propietarios para simular consumos frente al riesgo de hipotéticas penalizaciones a la desocupación, carecen de suficiente fundamento por ser generalizaciones a partir de hechos anecdóticos.

16. 206 municipios.

17. Excluidas algunas netamente turísticas como Marbella, Torrevieja o Las Palmas de GC).

18. Madrid con el 6,3%, Zaragoza con un 4,7%, Palma con 4,9% Bilbao con 5,5%, Vitoria -Gasteiz con 4,1%.

19. Ciudades metropolitanas en el entorno de la capital, tales como Móstoles (3,1% de viviendas vacías), Getafe (3,6%), Leganés (3,3%), Fuenlabrada (2,9%)y Alcorcon (3,2%).

20. La de la dificultad o imposibilidad de satisfacer la elemental y básica necesidad humana de disponer de un alojamiento en condiciones acordes con los estándares propios del grado de progreso alcanzado en el histórico devenir del ser humano, dentro de las sociedades en las que se ve abocado a vivir.