Impedir la especulación: regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general
Elena Cortés
Consejera de Fomento y Vivienda Junta de Andalucía 2012 a 2015 Miembro de la dirección del PCE
-Actualizado a
La vivienda es un derecho humano no una mercancía. Esta consigna nos ayuda a pensar cómo debemos cambiar las políticas públicas de vivienda, del espacio público y de ciudad, para frenar y revertir la vulneración del derecho a la vivienda, la conversión de viviendas en alojamientos turísticos, la gentrificación de los barrios y defender el derecho a la ciudad de raíz mediterránea.
Mi aportación a este debate sobre la vivienda que abre Espacio Público es poner el foco en cómo hacemos realidad el artículo 47 de la Constitución (CE), sobre todo en cómo impedimos que la especulación en materia de suelo siga dilapidando interés general:
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. Es decir, valor de uso en lugar de valor de cambio del suelo.
Impedir la especulación en la utilización del suelo es justo lo que no se ha hecho a lo largo de estos casi 50 años de democracia. Y es necesario abrir este melón para cambiar todo lo que tenga que ser cambiado para que la vivienda sea un derecho real y efectivo. Y para ello los artículos de la CE 33 y 128 sobre la función social de la propiedad, y de la riqueza nacional sometida al interés general, respectivamente, resultan útiles porque son fruto del aprendizaje de la historia de la lucha de clases.
La batalla ideológica dada -y ganada hasta el momento- por los partidos de estado, los medios de comunicación de masas, el poder financiero, el capital y lobistas inmobiliarios ha conseguido que la mayoría de la población asuma que la vivienda es una mercancía. Esa asunción ha tenido momentos críticos como las movilización de Juventud sin Futuro, la movilización y organización social ante los cientos de miles de desahucios provocados por el dejar hacer del bipartidismo en la crisis financiera desatada en 2008, o las movilizaciones que se están dando en Andalucía y otras comunidades autónomas en defensa del derecho a la vivienda y a la ciudad.
Eso del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, veamos los datos en Andalucía:
El Censo de Vivienda y Población 2021 dice que en Andalucía hay, 4.302.184 viviendas, de las que 641.437 son viviendas vacías y 105.927 viviendas con fines turísticos. Save the Children en su informe “Aquí no hay quien viva Andalucía”(1), establece que el 34,4% de los hogares andaluces son infraviviendas.
Por poner en contexto estas cifras pensemos que el parque público gestionado por la comunidad autónoma andaluza es de 49.211 viviendas en alquiler y 25.745 en compraventa con pago aplazado.
Estos datos evidencian que la ingente cantidad de dinero público que el bipartidismo ha movilizado para la política de vivienda no ha servido para que la ciudadanía pueda disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Digna que incluye su rehabilitación para mejorar la acccesibilidad, el confort térmico o eficiencia energética, y la regeneración del espacio público. Adecuada porque no nos suponga más del 30% de la renta disponible que establece como óptima ONU HABITAT. (Otro día podríamos hablar de esa agencia de la ONU).
CC.OO publicó en 2024 el informe “Cuatro décadas fallidas de política de vivienda” (2) que hace una aproximación al dinero público movilizado para, en teoría, facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada: 200.000 millones de euros (a valor de 2023), desde 1982 hasta 2022.
La realidad es que las VPO construidas con nuestros impuestos se han descalificado e ingresado al llamado “mercado inmobiliario” contribuyendo a la especulación en lugar de mantenerse como parque público de vivienda. Es más, el Plan Vive en Andalucía 2020-2030 (3), establece la descalificación AUTOMÁTICA de las VPO, en la siguiente secuencia:
Viviendas de Régimen Especial: Descalificación automática a los 15 años. Límite de renta (2025) hasta 3,00 veces el IPREM.
Viviendas Protegidas de Régimen General: Descalificación automática a los 10 años. Límite de renta (2025): Hasta 4,00 veces el IPREM.
Viviendas Protegidas de Precio Limitado: Descalificación automática a los 7 años. Límite de renta (2025): Hasta 5,50 veces el IPREM.
Es decir, todas las viviendas de VPO ingresarán de nuevo al “mercado inmobiliario” aumentando la especulación en lugar de mantenerse como parque público de vivienda.
El acceso a una vivienda digna y adecuada sigue siendo un imposible y la situación ha empeorado desde que la financiarización de la economía y la economía especulativa, con sus fondos buitres, llegaron para convertir viviendas en alojamientos turísticos. Si en los años 1990 y principios de los 2000 las políticas públicas de vivienda, fruto de la alianza del bipartidismo con el capitalismo inmobiliario español, permitieron el asalto al territorio con la liberalización del suelo, la construcción de millones de viviendas y la subida astronómica del precio del m2, ahora el asalto es a la cuidad consolidada, a las viviendas construidas, a los barrios y comercios de nuestras ciudades.
La vivienda es un derecho humano, no una mercancía. Y la ciudad no es un lugar para la especulación sino para la convivencia y el desarrollo de vidas dignas de ser vividas, con servicios públicos adecuados a los derechos y necesidades de la población. Y para impedir la especulación del suelo las medidas deben contemplar las viviendas construidas, las VPO y “libres” y las viviendas que puedan construirse en adelante, y ponerlas en relación con el envejecimiento de la población y el crecimiento vegetativo negativo que tiene en la inmigración el único vector de crecimiento.
Cuál es la vida útil de una vivienda, cuánto beneficio puede obtenerse de esa vivienda a lo largo de su vida útil y quién y cómo la obtiene, es parte de la batalla ideológica que debemos dar las buenas gentes y organizaciones que peleamos por el derecho a vidas dignas de ser vividas.
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Profesor Universidad Pablo de Olavide. Área de Análisis Geográfico Regional; Departamento de Geografía, Historia y Filosofía
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Investigador y profesor de urbanismo de la Universidad de Málaga
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Profesora de Derecho Constitucional de la UPV/EHU
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No esta de más empezar por recordar la gravedad de la situación. El acceso a la vivienda es hoy el principal elemento de desigualdad en España. La subida abusiva y desorbitada de los precios de alquiler afianza la posición de los rentistas, de las oligarquías financieras, que extraen sus grandes plusvalías de las personas inquilinas, de los salarios de la clase trabajadora. Riesgo de exclusión social, hacinamiento, incertidumbre y ansiedad, proyectos vitales rotos son algunas de sus consecuencias.
Socióloga y Activista por el Derecho a la Vivienda, Cofundadora de la Asamblea de Vivienda de Usera (Madrid), coautora de "La vivienda no es delito. Quién y por qué se okupa en Madrid". IG: @laurabarriorecio X: @laurisonBR
La vivienda. Del debate a la acción
Después de años de militancia tengo claro que el debate por el derecho a la vivienda es infructuoso porque no disponemos de un concepto común de lo que implica el bienestar residencial, el disfrute real de este derecho, los mínimos imprescindibles que habrían de estar garantizados para todos. Los elementos de bienestar se van desvaneciendo porque cada vez son más caros: el mercado se los come.
Ex-director del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco
La vivienda, un derecho constitucional
Cuando me preguntan por el derecho a la vivienda, creo oportuno recordar amablemente a mi interlocutor que el Tribunal Constitucional, en el año 2024, declaró de forma solemne que el derecho a la vivienda es, efectivamente, un derecho constitucional. Ni más ni menos que 46 años después de que se aprobara el tristemente célebre, por haber sido incumplido de forma reiterada, artículo 47 de la Constitución Española que habla precisamente de este derecho, pero en el marco de los principios rectores de la política social. Personalmente, quiero dejar claro de antemano que entiendo que este encuadramiento no sirve de excusa para ignorar la existencia del derecho porque en el mismo Título de la Constitución se encuadran derechos como el acceso a la Salud y la Seguridad Social, cuya exigibilidad por la ciudadanía a las Administraciones Públicas nadie ha puesto en duda.
Queremos una ciudad para vivir: de la vivienda como derecho a la ciudad como bien común
Desde la red ciudadana Sevilla para Vivir, impulsada por asociaciones vecinales y colectivos sociales, nos sumamos al debate propuesto en Espacio Público sobre el derecho a la vivienda. Lo hacemos desde una ciudad inmersa en una profunda crisis habitacional, marcada por un proceso acelerado de transformación turística, acumulación especulativa y expulsión de vecinas, de sus barrios. Lo hacemos, también, con la convicción compartida de que el problema de la vivienda no se resolverá sólo con reformas legales, sino que exige una transformación radical del modelo de desarrollo que ha transformado la vivienda en una fuente de negocio especulativa y la ciudad misma en una mercancía.
Responsable de Vivienda de la FRAVM
No es nuevo, no es justo y no es natural
Hola, soy Quique Villalobos, tengo 56 años, me estoy comprando un piso y no he matado a nadie.
Antropólogo urbano y profesor
El derecho a la vivienda como emblema de la lucha de clases
No pasa una semana sin que políticos representantes de opciones conservadoras se empeñen en negar la existencia de las clases sociales. Un caso muy significativo es la Presidenta de la Comunidad Autónoma de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, que ya se opuso a su reconocimiento alegando que una 'pretendida lucha de clases [...] es como tratar de borregos a los ciudadanos y a los alumnos [en relación a la reciente propuesta de reforma en la creación de universidades]. No es la primera vez que la Presidenta madrileña se posiciona en contra de una estructura social conformada por clases. Tampoco es la única que lo hace. Son numerosos los medios de comunicación, a izquierda y derecha, que cuentan con tertulianos o representantes de partidos que se enervan cada vez que escuchan hablar de clases sociales. Para éstos, siguiendo la lógica establecida por el neoliberalismo thatcheriano de los años 80, 'solo los individuos y sus familias' existen.
Ha sido presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada. En la actualidad es Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE
La vivienda, un problema sin resolver
En la primavera de 2025 persiste la gravedad y el alcance del problema de la vivienda. Los precios de las viviendas y los alquileres están desacoplados respecto de los niveles de ingresos de la mayoría de los hogares de España. En los últimos años se ha reforzado el carácter de activo de la vivienda. Esto lo confirma el que se vendan más viviendas pagadas sin préstamo hipotecario que las financiadas por medio de dicho tipo de préstamos. Se compran viviendas por parte de extranjeros (14,5% de las ventas de 2024) y de otros no residentes con fines de inversión, para mantener el poder de compra del ahorro, así como para lavar dinero. Las compras de viviendas por parte de no residentes se aproximan al 10% del total de las ventas.
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