De la mercancía al común 

I. La vivienda como hábitat vital amenazado

El acceso a un techo seguro es una necesidad biológica, social y psicológica fundamental en la especie humana. Esto, que parece evidente, no lo es para el sistema económico dominante en la mayor parte de occidente y muy particularmente en España. Durante décadas la vivienda se ha ido considerando como un paradigma económico motor de crecimiento (mercantilizado en términos de PIB) y no como lo que es, un derecho fundamental consignado a nivel internacional en la Declaración de Derechos Humanos y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, y considerado en el articulo 47 de la Constitución Española también como derecho a una "vivienda digna y el deber de los poderes públicos de regular el suelo en beneficio del interés común" (sic) .

Es decir, la vivienda no es un objeto comercial en su naturaleza jurídica, no es un bien de mercado o un activo financiero con el que buscar rendimientos acelerados especulativos que es en lo que se ha convertido hoy, sustentado en la idea de la expansión de la construcción y el estímulo del crédito hipotecario como pilares paradigmáticos de riqueza económica, sino un bien básico para el bienestar público. 

Esta contradicción estructural (valor de uso social y valor financiero) es un elemento fundamental para entender (y resolver) la precariedad habitacional y los desahucios actuales, y también obliga a los gobiernos competentes a que legislen buscando el interés general y no el privativo de estas corporaciones constructoras o inmobiliarias.

La realidad es que estamos en un modelo socioeconómico con crisis concatenadas (sanitarias, financieras, ecológicas, climáticas, bélicas, de equidad, etc …) donde la vivienda debe reconocerse como una más, resultante de algunas otras. Sería una grave equivocación considerarla como un fallo puntual de mercado o de oferta insuficiente pues esto impediría ver la realidad global en que se inserta.

Y este es precisamente el gran error de la denominada Ley de Impulso para el Desarrollo Equilibrado de la Región de Madrid (LIDER), entre otros que veremos a continuación, pues la crisis del acceso a la vivienda en la CAM (y en otros lugares) no es un fenómeno sobrevenido de mero ajuste entre oferta y demanda, sino el resultado de políticas territoriales basadas en la mercantilización extractivista del suelo.

Esta LIDER plantea solucionar los problemas de usos del suelo y la vivienda bajo la misma escala de valores de los problemas que pretende resolver y todo ello en base en el paradigma liberal del “laissez-faire” urbanístico bajo la rimbombante narrativa muy del gusto de las grandes corporaciones privadas de la “modernización”, “flexibilización” legal, y “agilización” de procedimientos administrativos.

Obviamente leyes como la LIDER obvian una realidad de base como es la exigencia de un sistema como el actual, productivista y capitalista, que demanda un crecimiento ilimitado de la economía, en general, y muy especialmente del mercado inmobiliario, comprometiendo la estabilidad ecológica y convirtiendo a leyes como la LIDER en herramientas de esta cultura expoliadora. 

Esta pulsión crecentista de nuestra sociedad es la que provoca que la vivienda se convierta en un foco de atracción para inversores privados (fondos, pero también particulares) seducidos por los elevados rendimientos que el sistema económico y legal permite con una fiscalidad muy favorable hacia estos inversores .

II.  El patológico mercado de la vivienda y del suelo

Para comprender y contextualizar la precariedad habitacional y los desahucios es imprescindible desmantelar la narrativa que hace en las economías financiarizadas como es la nuestra.

La vivienda (y el suelo que ocupa) funcionan como mecanismos de absorción de capital y como pilar de ese paradigma de crecimiento, que es el PIB, y no olvidemos que este crecimiento económico depende en gran medida de la expansión del crédito donde el sector de la construcción es también un potente multiplicador con el propio mercado hipotecario. 

Así nos encontramos con una situación de dependencia subordinada de la vida laboral y económica de la población trabajadora al pago de intereses hipotecarios inyectando nuevo dinero (créditos) creado en el sistema financiero alimentado vitalmente por el crecimiento perpetuo. 

Los inmuebles son estructurados como herramientas financieras por grandes propietarios (mayoritariamente fondos de inversión) que cotizan en mercados internacionales, pues lo cierto es que como la vivienda se trata como un activo financiero, su valor no es albergar la vida digna sino su capacidad de revaloralizarse, y sobre todo ello sobrevuela ese relato de permanente crecimiento que domina en nuestro actual sistema económico y que impregna a toda la sociedad.

Mientras esto pasa, los entornos urbanos de estas viviendas son sometidos a presiones que fragmentan la estructura y cohesión ciudadanas (turistificación y gentrificación) y nuevas bolsas de suelo edificable promovido por el único ánimo de hacer negocio.

El suelo se convierte así en dominio de unos pocos; se convierte en una máquina de rentas extractivas. El planeamiento urbanístico que regula los usos del suelo, pasa a ser una herramienta política que determina el valor de la tierra mediante reclasificaciones y calificaciones que incentivan un modelo inmobiliario de expansión urbana que a priori puede atraer por generar empleo a corto plazo, ingresos fiscales e infraestructuras de conexión de transporte y energía, pero a costa de una enorme huella ecológica y climática y desestructuración social y territorial .

En efecto, la urbanización y la implantación de usos intensivos sellan el suelo destruyendo su capacidad microbiológica y su función de sumidero de CO2; demanda ingentes volúmenes de materiales geológicos (gravas, arenas) con los impactos añadidos de su extracción; demanda recursos energéticos, normalmente de origen fósil generador de CO2; implica críticas presiones sobre los recursos hídricos sobreexplotando acuíferos y dañando aguas superficiales; fragmenta biotopos presionando el correcto desarrollo de poblaciones animales; ocupa áreas inundables con los riesgos ya tristemente observados … en suma una huella en el territorio de difícil solución.

El imperativo de crecimiento que conlleva financiarización y especulación y, por tanto, precariedad habitacional y desahucios nos echa pues no solo de casa, sino del planeta mismo, ejerciendo una violencia estructural soportada en muchos casos por las leyes, leyes como la LIDER de la CAM.

III. Desregulación como falsa respuesta: la LIDER

La llamada Ley de Impulso para el Desarrollo Equilibrado de la Región (LIDER) de la CAM es un paradigma de todo lo que ha fracasado en materia de urbanismo y vivienda.

Nace desde la concepción de las bondades de flexibilizar el mercado del suelo sin una regulación que lo encauce al bien general, partiendo de la falaz base de que ampliar la oferta de suelo urbanizable y limitar (“agilizar”) los procesos de autorización son las soluciones al problema.

La Ley simplifica las categorías de suelo pasando a clasificados en urbano, rural protegido y un rural no protegido donde el proceso urbanizador quedaría permitido consagrando la premisa de que todo suelo sin protección ambiental explícita debe considerarse directamente disponible para la edificación; exponiendo terrenos agrícolas, dehesas periurbanas y áreas de matorral, pastos o praderas de la periferia metropolitana no protegidas en sí a la expansión constructiva, obviando las funciones ecológicas de estos ecosistemas (recarga de acuíferos, amortiguación térmica, albergar biodiversidad, etc.) y rompiendo la conectividad ecológica necesaria en un territorio donde la diversidad sea una herramienta de resiliencia ante la emergencia climática y sus efectos más perniciosos sobre la salud (islas de calor).

Asimismo la LIDER plantea una aceleración de los plazos en los procesos de autorización en base al eufemismo de la “simplificación” administrativa pasando supuestamente de 12 a 4 años lo que implica una merma en las garantías de protección y control urbanístico y ambiental de los procesos pues plantea una tramitación en paralelo para reducir plazos perdiendo la positiva función que la secuencialidad conlleva pues un paso optimiza y orienta al otro para garantizar la integridad ambiental y el equilibrio socioterritorial. 

De igual manera, buscando esa “simplificación” cae en simplicidades generalizando la aplicación de procesos reducidos (simplificados) resolubles en tres meses reservando los procedimientos ordinarios solo para el suelo protegido, cuando estos procedimientos comunes intentan garantizar los menores  efectos ambientales del Plan, y que para ello los análisis de vectores ecológicos clave como fauna, flora, ciclos hídricos, etc. deben considerar la duración mínima de un año para graduar todas las fenologías territoriales.

La LIDER también en una supuesta “descentralización” da paso a que los propios municipios mayores de 15.000 habitantes asuman la gestión directa aprobando sus propios planes de desarrollo y sus correspondientes documentos ambientales que los pudieran condicionar reduciendo la supervisión y fiscalización centralizada por parte del Órgano Ambiental competente de la CAM.

Pero quizás lo peor de esta Ley se encuentre en que avala la premisa neoliberal ampliamente fallida de que liberar superficie urbanizable reduce el precio final de la vivienda, ignorando que el suelo es un bien finito altamente financiarizado con un mercado condicionado por la presencia de Fondos de Inversión y grandes promotoras que asumen estrategias especulativas por acaparamiento para sostener precios altos. 

Desregularizar los plazos no altera la estructura oligopólica del mercado del suelo, sino que abarata los costes de gestión de los promotores inmobiliarios maximizando las plusvalías privadas. 

Por otra parte no aporta soluciones para incrementar el parque público de vivienda social (2% en la CAM, 20% en países como Austria y Holanda), ni limita el uso turístico, ni pone en disposición de la ciudadanía las viviendas vacías con fines especulativos, ni garantiza un parque público de alquiler inalienable, como tampoco contempla instrumentos fiscales ni sancionadores para desincentivar el desuso.

Una Ley por tanto que con un abuso de terminología de “agradable oído” (raya el “greenwashing” institucional) profundiza en la ilusión de la “oferta libre” poniendo el suelo y el territorio en manos de quien solo lo desea para hacer negocio olvidando que la vivienda es un derecho humano.

IV. Cambio de paradigma. Urbanismo para la gente

Una transición hacia un modelo habitacional alternativo exige articular intervenciones en la escala legal, económica y espacial en base a una política con muy distinto fundamento conceptual a la actual, una política situada en la contención y la regeneración; una nueva lógica que pasa de la expansión espacial y la mercantilización a la suficiencia, rehabilitación de espacios y los cuidados de los existentes, es decir priorizar la recuperación de áreas urbanas degradadas reurbanizando zonas industriales; integrar corredores ecológicos en el planeamiento para preservar la biodiversidad y la resiliencia ante el cambio climático y fomentar la compactación y proximidad urbanas para reducir la movilidad. En suma un cambio de paradigma urbano.

Principios rectores de este nuevo paradigma son:

• “Suelo Cero”. Minimizar la nueva ocupación de suelo planteado en un esquema de excepcionalidad para priorizar el reciclaje del tejido construido (no olvidemos que es un objetivo estratégico de la UE para el 2050 )

• Planeamiento ecointegrado en los límites biofísicos en función de la capacidad de carga (disponibilidad de agua, capacidad de eliminación de residuos, áreas naturales, etc.) con la integración de infraestructuras comunitarias (compostaje, captación de pluviales, redes de energía distribuida) y de cinturones agroecológicos periurbanos protegidos.

• De la construcción a la reparación con reasignación de espacios; fomentar usos compartidos de equipamientos e infraestructuras; penalizar la vivienda vacía; regeneración de áreas industriales en desuso.

• Desmercantilizar el suelo hacia la equidad espacial sacando suelo del mercado especulativo para mantener viviendas asequibles; creación de bancos públicos para usos comunitarios o vivienda pública; recargos fiscales a viviendas vacías de grandes tenedores; captación por expropiación para usos sociales; contención de escalada de alquileres; parque público de alquiler; incrementar los condicionantes urbanos y la desgentrificación y techos normativos vinculados a ingresos; retirar privilegios fiscales a Fondos y las Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs); Moratorias y Reversión de la turistificación… y la prohibición expresa de desahucios sin alternativa habitacional.

• Gobernanza participativa en una Ciudad habitable, una ciudad que cuida y es cuidada, una ciudad sana basada en la distribución equitativa de equipamientos para fomentar desplazamientos activos (“ciudad de proximidad/15 minutos”) con procesos deliberativos continuos donde la ciudadanía es soberana; con prioridades en asignar áreas comunes para encuentro o usos culturales y donde los procesos de evaluación ecosocial de los instrumentos de ordenación territorial sean decisorios, vinculantes y sometidos a un seguimiento participativo.

En definitiva una normativa que no confunda, como hace la LIDER, la desregulación urbanística con la eficiencia económica y socioecológica para protección del bien común, agravando que no solucionando los problemas estructurales de la crisis de la vivienda y del deterioro urbano.

En definitiva, el acceso a la vivienda no requiere flexibilizar controles ambientales, agilizar y simplificar procesos administrativos ni una expansión irresponsable de suelo urbanizable, sino la creación de instrumentos públicos en defensa de la ciudadanía y la regulación estricta para evitar la especulación con un planeamiento subordinado a los límites ecológicos del territorio.